AVPGY’de Güçlü Bilanço, Zayıflayan Marjlar
Avrupakent GYO, 2026'nın ilk yarısında finansal borçsuz yapısını korurken 1,99 milyar TL faaliyet nakdi üretti; stoklarını yüzde 21,4 ve kısa vadeli yükümlülüklerini yüzde 69,4 azalttı. Buna karşılık satış kârlılığı ve operasyonel marjlar zayıflarken 1,14 milyar TL'ye ulaşan net kârda vergi muhasebesinin etkisi öne çıktı.
— Ekonomi365 Haber Merkezi
Borsa İstanbul'da AVPGY koduyla işlem gören Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, 2026'nın ilk yarısında borçsuz bilanço yapısını korudu. Şirketin ticari alacakları, stokları ve kısa vadeli yükümlülükleri azalırken faaliyetlerden güçlü nakit girişi sağlandı.
Ancak güçlü bilanço görünümüne karşın gelir tablosunda aynı ölçüde güçlü bir operasyonel tablo oluşmadı. 2026'nın ikinci çeyreğinde hasılat artmasına rağmen brüt kâr ile esas faaliyet kârı geriledi. Net kârdaki belirgin sıçramada ise ertelenmiş vergi ve dönem vergisi muhasebesindeki değişim etkili oldu.
AVPGY'nin Bilançosu Nasıl Değişti?
TMS 29 enflasyon muhasebesi nedeniyle geçmiş dönem rakamları, ilgili raporlama tarihinin satın alma gücüne göre yeniden ifade edilebiliyor. Aşağıdaki 2025/12 ve 2026/3 tutarları, dönemlerin sağlıklı kıyaslanabilmesi amacıyla yaklaşık olarak 30 Haziran 2026 satın alma gücüne göre gösterildi.
| Bilanço Kalemi | 2025/12 | 2026/3 | 2026/6 | 6 Aylık Değişim |
|---|---|---|---|---|
| Dönen varlıklar | 8,23 milyar TL | 7,89 milyar TL | 5,76 milyar TL | -%30,0 |
| Nakit ve nakit benzerleri | 0,91 milyar TL | 1,71 milyar TL | 0,52 milyar TL | -%42,5 |
| Ticari alacaklar | 0,76 milyar TL | 0,32 milyar TL | 0,25 milyar TL | -%66,9 |
| Stoklar | 5,60 milyar TL | 5,13 milyar TL | 4,40 milyar TL | -%21,4 |
| Yatırım amaçlı gayrimenkuller | 51,67 milyar TL | 51,67 milyar TL | 52,13 milyar TL | +%0,9 |
| Toplam varlıklar | 60,04 milyar TL | 59,70 milyar TL | 58,23 milyar TL | -%3,0 |
| Kısa vadeli yükümlülükler | 2,57 milyar TL | 1,51 milyar TL | 0,79 milyar TL | -%69,4 |
| Toplam yükümlülükler | 12,67 milyar TL | 12,17 milyar TL | 11,74 milyar TL | -%7,4 |
| Özkaynaklar | 47,37 milyar TL | 47,53 milyar TL | 46,50 milyar TL | -%1,8 |
| Finansal borç | 0 TL | 0 TL | 0 TL | Değişmedi |
Finansal Borç Yok, Kısa Vadeli Baskı Azaldı
AVPGY'nin 2025 sonu, 2026 ilk çeyrek ve 2026 ilk yarı bilançolarında finansal borç bulunmuyor. Haziran sonunda yaklaşık 525 milyon TL nakit taşıyan şirket net nakit pozisyonunu korudu.
Kısa vadeli yükümlülüklerin 2,57 milyar TL'den 788 milyon TL'ye gerilemesiyle cari oran 3,20'den 7,31'e yükseldi. Bu iyileşme nakitteki artıştan değil, kısa vadeli yükümlülüklerin dönen varlıklardan daha hızlı azalmasından kaynaklandı.
Stoklar Yüzde 21, Ticari Alacaklar Yüzde 67 Azaldı
Şirketin stokları yıl sonuna göre yaklaşık 1,20 milyar TL azalarak 4,40 milyar TL'ye indi. AVPGY ilk yarıda Demir Life'tan 67, Avrupa Konutları Çamlıvadi'den 12 ve Avrupa Konutları Şişli'den 11 olmak üzere toplam 90 konut sattı.
Ticari alacakların yaklaşık 765 milyon TL'den 253 milyon TL'ye gerilemesi de tahsilat ve işletme sermayesi yönetimi açısından olumlu bir gelişme olarak öne çıktı.
Yükümlülüklerin Yüzde 93'ü Ertelenmiş Vergiden Oluşuyor
Haziran sonunda toplam yükümlülükler 11,74 milyar TL seviyesinde bulunuyor. Bunun yaklaşık 10,93 milyar TL'sini ertelenmiş vergi yükümlülüğü oluşturuyor. Böylece toplam yükümlülüklerin yaklaşık yüzde 93'ü bu muhasebe kaleminden kaynaklanıyor.
Ertelenmiş vergi yükümlülüğü banka kredisi veya tamamı bugün ödenecek finansal borç anlamına gelmiyor. Kalem, ağırlıklı olarak gayrimenkullerin değer artışları ile vergi değerleri arasındaki geçici farklardan doğuyor. Bununla birlikte özkaynakları etkilediği için bilanço analizinde dikkate alınması gerekiyor.
2026 İlk Yarı Gelir Tablosu
| Gelir Tablosu | 2025/12 Tam Yıl | 2026/3 | 2026/6 |
|---|---|---|---|
| Hasılat | 8,05 milyar TL | 1,38 milyar TL | 3,08 milyar TL |
| Brüt kâr | 3,26 milyar TL | 0,80 milyar TL | 1,40 milyar TL |
| Esas faaliyet kârı | 2,95 milyar TL | 0,86 milyar TL | 1,50 milyar TL |
| Net kâr | 1,89 milyar TL | 0,17 milyar TL | 1,14 milyar TL |
| Brüt kâr marjı | %40,5 | %58,0 | %45,5 |
| Esas faaliyet kâr marjı | %36,6 | %62,0 | %48,7 |
| Net kâr marjı | %23,5 | %12,2 | %37,0 |
2025/12 rakamları tam yılı, 2026/3 rakamları ilk üç ayı, 2026/6 rakamları ise ilk altı aylık kümülatif dönemi gösterdiği için tutarlar doğrudan dönem büyümesi olarak yorumlanmamalı. Çeyreksel eğilimi görmek için birinci ve ikinci çeyrek sonuçlarını ayrı değerlendirmek gerekiyor.
İkinci Çeyrekte Satışlar Arttı, Brüt Kâr Geriledi
| Gösterge | 2026/1Ç | 2026/2Ç | Değişim |
|---|---|---|---|
| Hasılat | 1,38 milyar TL | 1,70 milyar TL | +%22,8 |
| Brüt kâr | 801,6 milyon TL | 598,5 milyon TL | -%25,3 |
| Esas faaliyet kârı | 856,8 milyon TL | 641,8 milyon TL | -%25,1 |
| Vergi öncesi kâr | 822,4 milyon TL | 840,7 milyon TL | +%2,2 |
| Net kâr | 168,6 milyon TL | 969,8 milyon TL | +%475 |
İkinci çeyrekte hasılat yüzde 22,8 artmasına rağmen brüt kâr ve esas faaliyet kârı yaklaşık yüzde 25 geriledi. Bu görünüm, satış büyümesinin aynı ölçüde operasyonel kârlılığa dönüşmediğini ortaya koydu.
Net Kârdaki Sıçramanın Ana Kaynağı Vergi Etkisi
AVPGY'nin vergi öncesi kârı ikinci çeyrekte yalnızca yüzde 2,2 artarken net kâr yüzde 475 yükseldi. Birinci çeyrekte yaklaşık 653,8 milyon TL toplam vergi gideri oluşmasına karşılık ikinci çeyrekte yaklaşık 129,1 milyon TL vergi geliri kaydedildi.
Bu nedenle 2026 ikinci çeyrekteki net kâr sıçramasını tamamen operasyonel iyileşme olarak değerlendirmek doğru değil. Net kârdaki artışın önemli bölümü dönem vergisi ve ertelenmiş vergi muhasebesindeki değişimden kaynaklandı.
Kira Geliri Güçlü, Konut Satış Marjı Zayıf
| Gelir Kaynağı | 2026/6 | Hasılat Payı |
|---|---|---|
| Kira gelirleri | 1,62 milyar TL | %52,5 |
| Konut ve ofis satışları | 1,32 milyar TL | %42,9 |
| Ortak alan gelirleri | 129,5 milyon TL | %4,2 |
| Diğer gelirler | 11,9 milyon TL | %0,4 |
İlk yarıda kira gelirlerinin toplam hasılatın yüzde 52,5'ini oluşturması, AVPGY'nin düzenli gelir üretme kapasitesi açısından önemli bir güç oluşturdu.
Buna karşılık 1,322 milyar TL konut ve ofis satış gelirine karşı yaklaşık 1,328 milyar TL satış maliyeti oluştu. Satış maliyetinin geliri yaklaşık 6 milyon TL aşması, konut satışlarının stokları azaltıp nakit yaratmasına rağmen brüt kâra belirgin katkı sağlamadığını gösterdi.
Ayrıca esas faaliyet gelirlerinde yaklaşık 95 milyon TL stok değer düşüklüğü iptali bulunuyor. Bu tutar faaliyet kârını desteklese de düzenli operasyonel gelir olarak görülmemeli.
Faaliyetlerden 1,99 Milyar TL Nakit Üretildi
| Nakit Akışı | 2026/6 |
|---|---|
| İşletme faaliyetlerinden nakit akışı | +1,99 milyar TL |
| Yatırım faaliyetlerinden nakit akışı | -339,5 milyon TL |
| Finansman faaliyetlerinden nakit akışı | -1,94 milyar TL |
| Temettü ödemesi | Yaklaşık 2,01 milyar TL |
| Nakit değişimi | -388,3 milyon TL |
Net kâr 1,14 milyar TL iken işletme faaliyetlerinden 1,99 milyar TL nakit sağlanması olumlu. Ancak bu nakit üretiminde stokların ve ticari alacakların azalmasının önemli etkisi bulunuyor. Bu nedenle aynı büyüklükte işletme sermayesi katkısının her dönemde tekrarlanması beklenmemeli.
Nakit varlık mart sonundaki 1,71 milyar TL'den haziran sonunda yaklaşık 525 milyon TL'ye geriledi. Düşüşte yaklaşık 2,01 milyar TL temettü ödemesi, 350,4 milyon TL yatırım amaçlı gayrimenkul alımı ve vergi ödemeleri etkili oldu.
Gayrimenkul Portföyü 56 Milyar TL'yi Aştı
| Portföy Türü | Ekspertiz Değeri | Portföy Payı |
|---|---|---|
| AVM'ler | 32,44 milyar TL | %57,9 |
| Diğer ticari gayrimenkuller | 14,20 milyar TL | %25,3 |
| Turizm varlıkları | 5,69 milyar TL | %10,2 |
| Konutlar | 3,71 milyar TL | %6,6 |
AVPGY'nin 30 Haziran 2026 itibarıyla ekspertiz portföy değeri 56,05 milyar TL'ye ulaştı. Forum Trabzon'un tek başına toplam portföy değerinin yaklaşık yüzde 36,4'ünü oluşturması ise varlık yoğunlaşması açısından izlenmesi gereken bir unsur.
İlk yarıda Avrupa Konutları Güneşli'den 24 bağımsız bölüm, Bodrum'da Swissotel'e bitişik 5.369 metrekare arsa ve Avrupa Konutları Esentepe'den üç bağımsız bölüm alındı. Tema İstanbul 2 ve Swissotel yatırımlarına da ilaveler yapıldı.
Yatırım amaçlı gayrimenkullerin defter değeri 51,67 milyar TL'den 52,13 milyar TL'ye çıktı. Bu artışın yaklaşık 52,5 milyon TL'si gerçeğe uygun değer kazancından, kalan önemli bölümü ise yeni yatırımlardan kaynaklandı.
Yatırımcı Bundan Sonra Neyi İzlemeli?
Kira Gelirleri
Hasılatın yüzde 52,5'ini oluşturan kira gelirlerinin reel büyüme ve doluluk oranları izlenmeli.
Satış Marjı
Konut ve ofis satışlarında maliyetin satış gelirini aşan görünümünün düzelip düzelmeyeceği kritik.
Faaliyet Nakit Akışı
1,99 milyar TL'lik nakit üretiminin işletme sermayesi katkısı olmadan ne ölçüde sürdürülebileceği izlenmeli.
Vergi Etkisi
Net kârı dönemsel olarak belirgin etkileyen ertelenmiş vergi gelir ve giderleri operasyonlardan ayrıştırılmalı.
Nakit
Temettü ve yatırımlar sonrasında 525 milyon TL'ye inen nakit tamponunun seyri takip edilmeli.
Portföy Yoğunlaşması
Forum Trabzon'un portföydeki yüzde 36,4'lük ağırlığı doluluk, kira ve değerleme yönünden yakından izlenmeli.
AVPGY'nin finansal borçsuz yapısı ve güçlü kira geliri önemli güvence sağlıyor. Önümüzdeki dönemde bilanço kalitesini satış marjlarının toparlanması, faaliyet nakit akışının sürdürülebilirliği ve net kârın vergi etkisinden bağımsız gelişimi belirleyecek.
AVPGY İçin SWOT Analizi
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler |
|---|---|
| Finansal borcun bulunmaması | Operasyonel marjların zayıflaması |
| Yaklaşık yüzde 80 özkaynak oranı | Konut satış maliyetinin satış gelirini aşması |
| 1,99 milyar TL pozitif faaliyet nakit akışı | İkinci çeyrek net kârının vergi etkisiyle desteklenmesi |
| Kira gelirlerinin hasılatın yüzde 52,5'ini oluşturması | Nakdin mart sonundan haziran sonuna yüzde 69 azalması |
| Stokların yüzde 21, ticari alacakların yüzde 67 azalması | 10,93 milyar TL ertelenmiş vergi yükümlülüğü |
| 56 milyar TL'yi aşan ekspertiz portföy değeri | Portföyün bazı büyük varlıklarda yoğunlaşması |
| Şirket raporunda belirtilen 0,39 PD/NAD oranı | Kârın değerleme ve stok iptali kalemlerinden etkilenmesi |
| Fırsatlar | Tehditler |
|---|---|
| Borçsuz yapıyla uygun fiyatlı yeni varlık alabilme kapasitesi | Yüksek konut kredisi faizlerinin satış hızını düşürmesi |
| Güneşli'deki bağımsız bölümlerin yeni kira geliri potansiyeli | AVM kiracılarında tahsilat veya doluluk riski |
| Bodrum arsasında Swissotel ile bütünleşik proje ihtimali | Forum Trabzon ve büyük varlıklarda yoğunlaşma |
| Konut stoklarının satışla nakde çevrilmesi | Ekspertiz değerlerinde aşağı yönlü revizyon ihtimali |
| Gayrimenkul değeri ile piyasa değeri iskontosunun azalması | Vergi mevzuatı değişikliklerinin yükümlülüğü artırması |
| Radisson satışının gerçekleşmesi halinde likidite artışı | Yüksek temettünün nakit tamponunu azaltması |
| Enflasyona bağlı kira güncellemelerinin geliri desteklemesi | İlişkili taraf işlemlerinde fiyatlama ve yönetim hassasiyeti |
AVPGY'de Güçlü Bilanço, Zayıflayan Marjlar
AVPGY'nin 2026 ilk yarı sonuçları iki farklı tablo ortaya koyuyor. Bilanço tarafında finansal borcun bulunmaması, yüksek özkaynak oranı, azalan stok ve alacaklar ile güçlü faaliyet nakit akışı olumlu görünümü destekliyor.
Gelir tablosunda ise satış büyümesinin kâra aynı ölçüde yansımadığı görülüyor. Özellikle ikinci çeyrekte hasılat artarken brüt kâr ve esas faaliyet kârının gerilemesi, operasyonel marjların baskı altında kaldığını gösteriyor.
Şirketin 1,14 milyar TL'ye ulaşan ilk yarı net kârı güçlü görünse de ikinci çeyrekteki sıçramanın ana kaynağı vergi muhasebesi oldu. Bu nedenle AVPGY'nin gerçek faaliyet performansını değerlendirirken net kârın yanında kira gelirleri, konut satış marjı ve faaliyet nakit akışının birlikte izlenmesi gerekiyor.
Kaynaklar
- Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ — 30 Haziran 2026 finansal tabloları ve dipnotları
- Avrupakent GYO — 2026 ilk yarı faaliyet raporu
- Avrupakent GYO — 31 Mart 2026 finansal tabloları ve dipnotları
- Avrupakent GYO — 31 Aralık 2025 karşılaştırmalı finansal verileri ve gayrimenkul değerleme bilgileri
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca kamuya açıklanan finansal tablolar, faaliyet raporları ve şirket açıklamalarının haber ve genel bilgilendirme amacıyla değerlendirilmesinden oluşmaktadır. Buradaki bilgi ve yorumlar yatırım danışmanlığı kapsamında değildir; herhangi bir sermaye piyasası aracının alım veya satımına yönelik tavsiye içermez.
Finansal tablolarda TMS 29 yüksek enflasyon muhasebesi uygulanması nedeniyle önceki dönem tutarları raporlama dönemi sonundaki satın alma gücüne göre yeniden ifade edilebilir. Dönemler karşılaştırılırken şirketin KAP'ta yayımlanan güncel finansal tabloları ve dipnotları esas alınmalıdır.
Haberde yer alan oran ve karşılaştırmalar kamuya açıklanan finansal veriler kullanılarak genel finansal analiz amacıyla hazırlanmıştır.