AKMGY 2026 İlk Çeyrekte Kira Gelirini Artırdı
Net Kâr 25,2 Milyon TL’ye Geriledi, Vergi Yükü Kârlılığı Baskıladı
7 Mayıs 2026 — Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (BIST: AKMGY), 2026 yılının ilk çeyreğinde 301,4 milyon TL hasılat, 222,0 milyon TL brüt kâr ve 25,2 milyon TL net dönem kârı açıkladı. Şirket, 2025 yılının aynı döneminde 282,9 milyon TL hasılat, 207,3 milyon TL brüt kâr ve 67,7 milyon TL net kâr elde etmişti.
AKMGY bilançosu operasyonel tarafta istikrarlı kira geliri üretiminin sürdüğünü, ancak net kâr tarafında vergi ve finansman gelirleri kaynaklı baskının belirginleştiğini gösterdi. Hasılat yıllık bazda yaklaşık %6,6 artarken, brüt kâr yaklaşık %7,1 büyüdü. Buna karşılık net dönem kârı 67,7 milyon TL’den 25,2 milyon TL’ye gerileyerek yaklaşık %62,8 düştü.
Ara Özet: AKMGY 2026 ilk çeyrekte net satışlarını 282,9 milyon TL’den 301,4 milyon TL’ye taşıdı. Brüt kâr 207,3 milyon TL’den 222,0 milyon TL’ye yükseldi. Brüt kâr marjı %73,30’dan %73,65’e çıktı. Ancak finansman gelirleri 110,8 milyon TL’den 77,2 milyon TL’ye geriledi; ertelenmiş vergi gideri 59,8 milyon TL’den 94,7 milyon TL’ye yükseldi. Bu nedenle net kâr 25,2 milyon TL’ye indi ve net kâr marjı %23,94’ten %8,37’ye düştü. 12/2025 bilançosuna göre nakit ve nakit benzerleri 698,1 milyon TL’den 861,8 milyon TL’ye yükseldi; toplam varlıklar 12,96 milyar TL’den 13,11 milyar TL’ye çıktı.
Hasılat 301,4 Milyon TL’ye Yükseldi
Akmerkez GYO’nun 2026 ilk çeyrek hasılatı 301,4 milyon TL oldu. Geçen yılın aynı döneminde bu rakam 282,9 milyon TL seviyesindeydi. Böylece şirketin satış gelirleri yıllık bazda yaklaşık %6,6 arttı.
Gelir yapısına bakıldığında ana kalemi mağaza ve depo kira gelirleri oluşturdu. 2026 ilk çeyrekte mağaza ve depo kira gelirleri 260,5 milyon TL’ye yükseldi. 2025 ilk çeyrekte bu kalem 245,4 milyon TL seviyesindeydi. Otopark gelirleri 15,5 milyon TL’den 18,5 milyon TL’ye çıkarken, apart otel kira geliri 17,2 milyon TL’den 15,6 milyon TL’ye geriledi. Diğer gelirler ise 4,8 milyon TL’den 6,9 milyon TL’ye yükseldi.
Bu tablo, Akmerkez’in ana kira gelirlerinde sınırlı fakat düzenli artış sağladığını gösteriyor. Şirketin iş modeli, hızlı büyümeden çok varlık kalitesi, lokasyon gücü, kira sözleşmeleri ve doluluk disiplinine dayanıyor.
Brüt Kâr Marjı Güçlü Kaldı
Şirketin satışların maliyeti 2026 ilk çeyrekte 79,4 milyon TL oldu. 2025 ilk çeyrekte satışların maliyeti 75,5 milyon TL seviyesindeydi. Hasılat artışına paralel maliyetlerde de artış yaşansa da, brüt kâr marjı korunmayı başardı.
AKMGY’nin brüt kârı 2025 ilk çeyrekte 207,3 milyon TL iken, 2026 ilk çeyrekte 222,0 milyon TL’ye yükseldi. Brüt kâr marjı %73,30’dan %73,65’e çıktı. Bu oran, şirketin GYO karakteri gereği yüksek marjlı kira geliri modelini koruduğunu gösteriyor.
Brüt kâr tarafındaki performans olumlu. Ancak net kâr tarafındaki sert düşüş, operasyonel marjdan değil; finansman gelirlerinin azalması, diğer faaliyet giderlerinin yükselmesi ve özellikle ertelenmiş vergi giderindeki artıştan kaynaklandı.
Esas Faaliyet Kârı Yatay Kaldı
Akmerkez GYO’nun esas faaliyet kârı 2026 ilk çeyrekte 178,5 milyon TL oldu. 2025 yılının aynı döneminde bu rakam 178,7 milyon TL idi. Yani esas faaliyet kârı yıllık bazda neredeyse yatay kaldı.
Genel yönetim giderleri 29,2 milyon TL’den 33,0 milyon TL’ye yükseldi. Esas faaliyetlerden diğer giderler ise 163 bin TL’den 10,6 milyon TL’ye çıktı. Bu artışta mağazaların kiraya verilebilmesi için katlanılan maliyetlerin dönem içinde itfa edilen kısmı etkili oldu.
Operasyonel olarak bakıldığında şirketin kira gelirleri artıyor, brüt marj korunuyor; ancak genel yönetim giderleri ve diğer faaliyet giderlerindeki artış esas faaliyet kârının büyümesini sınırlıyor.
Finansman Gelirleri Geriledi
AKMGY’nin finansman gelirleri 2026 ilk çeyrekte 77,2 milyon TL oldu. 2025 ilk çeyrekte finansman gelirleri 110,8 milyon TL seviyesindeydi. Bu da yıllık bazda yaklaşık %30,3 düşüş anlamına geliyor.
Finansman gelirlerindeki ana kalem faiz gelirleri oldu. Şirketin faiz gelirleri 101,7 milyon TL’den 72,7 milyon TL’ye geriledi. Kur farkı gelirleri ise 9,1 milyon TL’den 4,5 milyon TL’ye düştü.
Bu düşüş, net kâr üzerindeki en önemli baskı unsurlarından biri oldu. AKMGY, düşük borçlu bir GYO olduğu için finansman giderleri sınırlı kalmaya devam ediyor; ancak yüksek nakit pozisyonundan elde edilen finansman gelirinin zayıflaması, net kârı doğrudan etkiledi.
Parasal Kayıp Azaldı Ama Net Kârı Desteklemeye Yetmedi
Şirketin parasal kayıp kalemi 2026 ilk çeyrekte 69,4 milyon TL oldu. 2025 ilk çeyrekte bu kalem 93,3 milyon TL seviyesindeydi. Parasal kayıptaki azalma olumlu olmakla birlikte, finansman gelirlerindeki düşüş ve vergi yükündeki artış bu etkinin net kâra yansımasını sınırladı.
Enflasyon muhasebesi uygulanan finansal tablolarda parasal pozisyon etkisi, GYO’ların net kâr kalitesini analiz ederken ayrı değerlendirilmesi gereken bir başlık olmaya devam ediyor. AKMGY’de operasyonel gelirler sağlam görünse de net kâr, vergi ve parasal pozisyon kalemleri nedeniyle dönemsel oynaklık gösteriyor.
Vergi Yükü Net Kârı Aşağı Çekti
AKMGY’nin 2026 ilk çeyrek vergi öncesi kârı 185,4 milyon TL oldu. 2025 ilk çeyrekte vergi öncesi kâr 195,6 milyon TL seviyesindeydi. Vergi öncesi kârda düşüş yaklaşık %5,2 ile sınırlı kaldı.
Ancak net kâr tarafındaki düşüş çok daha sert oldu. Bunun nedeni vergi giderlerindeki yüksek seviye. Şirket 2026 ilk çeyrekte 65,5 milyon TL dönem vergi gideri ve 94,7 milyon TL ertelenmiş vergi gideri yazdı. Toplam vergi etkisi 160,2 milyon TL’ye ulaştı.
2025 ilk çeyrekte toplam vergi gideri 127,9 milyon TL seviyesindeydi. Dolayısıyla vergi yükündeki artış, net kârın 67,7 milyon TL’den 25,2 milyon TL’ye gerilemesinde ana belirleyici oldu.
Net Kâr Marjı %8,37’ye Geriledi
AKMGY 2026 ilk çeyrekte 25,2 milyon TL net dönem kârı açıkladı. 2025 yılının aynı döneminde net kâr 67,7 milyon TL idi. Net kâr marjı ise %23,94’ten %8,37’ye geriledi.
Bu düşüş, şirketin operasyonel iş modelinin bozulduğu anlamına gelmiyor. Brüt marj güçlü kaldı, kira gelirleri arttı ve esas faaliyet kârı yatay seyretti. Ancak net kâr seviyesi, finansman geliri ve vergi kalemlerine karşı hassas kaldı.
Bu nedenle AKMGY analizinde yalnızca net kâr rakamına bakmak yeterli değil. Kira gelirleri, brüt kâr marjı, esas faaliyet kârı, nakit pozisyonu ve temettü kapasitesi birlikte değerlendirilmelidir.
12/2025’e Göre Toplam Varlıklar 13,11 Milyar TL’ye Çıktı
Akmerkez GYO’nun toplam varlıkları 31 Aralık 2025’te 12,96 milyar TL iken, 31 Mart 2026 itibarıyla 13,11 milyar TL’ye yükseldi. Üç aylık dönemde toplam aktif büyüklük yaklaşık %1,2 arttı.
Dönen varlıklar 996,2 milyon TL’den 1,17 milyar TL’ye yükseldi. Duran varlıklar ise 11,96 milyar TL’den 11,94 milyar TL’ye sınırlı geriledi. Toplam varlıkların büyük kısmını yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturmaya devam ediyor.
Yatırım amaçlı gayrimenkuller 31 Mart 2026 itibarıyla 11,89 milyar TL seviyesinde bulunuyor. Bu kalem 12/2025 bilançosuna göre yatay kaldı. Şirketin mevcut portföyü Akmerkez alışveriş, ticaret merkezi ve residence kompleksinden oluşuyor.
Nakit Pozisyonu 861,8 Milyon TL’ye Yükseldi
AKMGY’nin nakit ve nakit benzerleri 31 Aralık 2025’te 698,1 milyon TL iken, 31 Mart 2026’da 861,8 milyon TL’ye yükseldi. Üç aylık artış yaklaşık 163,6 milyon TL oldu.
Bu gelişme bilanço tarafının en olumlu başlıklarından biri. Şirketin bankalardaki vadeli TL mevduatı 861,7 milyon TL seviyesinde bulunuyor. Vadeli TL mevduatların ortalama faiz oranı %40,25 olarak açıklandı.
Finansal yatırımlar ise 134,2 milyon TL’den 127,4 milyon TL’ye geriledi. Bu kalem yabancı para tahvillerinden oluşuyor. Buna rağmen nakit ve finansal varlıklar birlikte değerlendirildiğinde AKMGY’nin likidite profili güçlü kalmaya devam ediyor.
Ticari Alacaklarda Kompozisyon Değişti
Şirketin toplam ticari alacakları 12/2025 bilançosuna göre sınırlı geriledi. İlişkili olmayan taraflardan ticari alacaklar 58,5 milyon TL’den 34,2 milyon TL’ye düşerken, ilişkili taraflardan ticari alacaklar 44,4 milyon TL’den 64,9 milyon TL’ye yükseldi.
Bu değişim, alacak kompozisyonunda ilişkili taraf payının arttığını gösteriyor. İlişkili taraf alacaklarının ana kalemi Üçgen Bakım ve Yönetim Hizmetleri A.Ş. kaynaklıdır.
Kiralama ve ortak alan gelirlerinin yönetim şirketi üzerinden yürütülmesi nedeniyle ilişkili taraf işlemleri AKMGY bilançosunda izlenmesi gereken düzenli kalemlerden biridir.
Kısa Vadeli Yükümlülükler Arttı
AKMGY’nin kısa vadeli yükümlülükleri 31 Aralık 2025’te 230,7 milyon TL iken, 31 Mart 2026’da 268,2 milyon TL’ye yükseldi. Artış yaklaşık %16,2 oldu.
Kısa vadeli yükümlülüklerdeki en büyük kalem dönem kârı vergi yükümlülüğü oldu. Bu kalem 171,7 milyon TL’den 207,8 milyon TL’ye çıktı. İlişkili olmayan taraflara ticari borçlar 4,1 milyon TL’den 28,1 milyon TL’ye yükselirken, ilişkili taraflara ticari borçlar 17,0 milyon TL’den 1,5 milyon TL’ye geriledi.
Uzun vadeli yükümlülükler ise 2,17 milyar TL’den 2,27 milyar TL’ye yükseldi. Bu artışta ertelenmiş vergi yükümlülüğünün 2,15 milyar TL’den 2,25 milyar TL’ye çıkması belirleyici oldu.
Özkaynaklar Korundu
AKMGY’nin özkaynakları 31 Aralık 2025’te 10,55 milyar TL iken, 31 Mart 2026’da 10,58 milyar TL’ye yükseldi. Artış sınırlı olsa da şirketin güçlü özkaynak tabanı korundu.
Ödenmiş sermaye 37,3 milyon TL seviyesinde kalırken, sermaye düzeltme farkları 1,86 milyar TL oldu. Geçmiş yıllar kârları 6,35 milyar TL’den 7,08 milyar TL’ye yükseldi.
Net dönem kârı 25,2 milyon TL seviyesinde sınırlı kalmasına rağmen, toplam özkaynak büyüklüğü AKMGY’nin düşük borçlu, defansif GYO profilini desteklemeyi sürdürüyor.
Borçluluk Hâlâ Düşük
Şirketin cari oranı 31 Mart 2026 itibarıyla 4,36 oldu. 31 Aralık 2025’te cari oran 4,32 seviyesindeydi. Bu oran, kısa vadeli yükümlülüklerin dönen varlıklarla güçlü şekilde karşılandığını gösteriyor.
Toplam borç/özkaynak oranı 12/2025’te %22,78 iken, 31 Mart 2026’da %23,95’e yükseldi. Toplam borç/toplam aktifler oranı ise %18,55’ten %19,32’ye çıktı.
Oranlarda sınırlı artış görülse de, borçluluk seviyesi hâlâ düşük. Faaliyet raporunda şirketin sermayesinin karşılıksız kalma veya borca batıklık durumunun bulunmadığı belirtiliyor.
Faaliyet Nakit Akışı Geriledi
AKMGY’nin işletme faaliyetlerinden nakit akışı 2026 ilk çeyrekte 156,9 milyon TL oldu. 2025 ilk çeyrekte bu rakam 331,0 milyon TL seviyesindeydi. Yıllık bazda yaklaşık %52,6’lık düşüş dikkat çekiyor.
Faaliyetlerden elde edilen nakit akışları 169,2 milyon TL olurken, vergi ödemeleri 12,2 milyon TL seviyesinde gerçekleşti. Yatırım faaliyetlerinden 70,7 milyon TL nakit girişi sağlandı; bu kalemde alınan faiz gelirleri etkili oldu.
Dönem sonunda nakit ve nakit benzerleri 860,8 milyon TL oldu. Böylece faaliyet nakit akışı geçen yılın altında kalsa da, şirketin nakit pozisyonu çeyreklik bazda güçlendi.
Temettü Profili Güçlü Kalmaya Devam Ediyor
AKMGY’nin yatırımcı nezdindeki en önemli başlıklarından biri temettü politikası. Şirketin 7 Nisan 2026 tarihli Genel Kurul toplantısında, pay başına brüt=net 12,36 TL nakit kâr payı dağıtılmasına karar verildi. Ödeme 15 Nisan 2026’da nakden gerçekleştirildi.
Şirket ayrıca 2025 yılı içerisinde pay başına 2,40 TL avans temettü ödemesi yapmıştı. Böylece toplam nakit kâr payı 14,76 TL’ye ulaştı.
Bu yapı, AKMGY’yi büyüme hikâyesinden çok kira geliri, düşük borçluluk ve temettü odaklı bir GYO olarak konumlandırıyor. Net kârda dönemsel düşüş görülse bile, şirketin nakit ve varlık yapısı temettü profilinin izlenmesini önemli kılıyor.
Portföy Yapısı: Tek Varlık, Güçlü Lokasyon
Akmerkez GYO’nun portföyü Akmerkez alışveriş, ticaret merkezi ve residence kompleksinden oluşuyor. Söz konusu komplekste toplam 600 bağımsız bölüm bulunuyor. Bunlardan alışveriş merkezinde 445, residence bölümünde 27 ve ofis bölümünde 1 adet olmak üzere toplam 473 bağımsız bölüm Akmerkez GYO mülkiyetinde yer alıyor.
Bu yapı şirket için hem avantaj hem risk oluşturuyor. Avantaj tarafında güçlü lokasyon, marka değeri, yüksek kira üretme kapasitesi ve operasyonel kontrol bulunuyor. Risk tarafında ise portföy çeşitliliğinin sınırlı olması öne çıkıyor.
Bu nedenle AKMGY analizinde Akmerkez’in doluluk oranı, kiracı kalitesi, tüketici trafiği ve metrekare verimliliği temel göstergeler olarak öne çıkıyor.
AVM Sektöründe Mart 2026 Verileri Güçlü
AVM Endeksi’nin Mart 2026 sonuçlarına göre ciro endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %35,4 artarak 5.184 puana yükseldi. Türkiye geneli metrekare verimliliği 19.764 TL olarak gerçekleşti. İstanbul’da kiralanabilir alan başına ciro 22.009 TL, Anadolu’da 18.268 TL seviyesinde oluştu.
Kategoriler bazında teknoloji cirolarında %58, yiyecek-içecek kategorisinde %47,2, diğer kategorilerde %33,6, giyimde %28,3 artış yaşandı. Ziyaretçi sayıları endeksinde ise Mart 2026’da yıllık bazda %6,7 artış görüldü.
Bu sektör verisi, AKMGY açısından olumlu bir arka plan sunuyor. Ancak şirket yönetimi, daralan ekonomik ortam, perakende ciro kabiliyetindeki yavaşlama ve müşteri talebindeki durağanlık gibi risklere dikkat çekiyor.
Beşiktaş Belediyesi Süreci İzleniyor
AKMGY bilançosunda finansal tablo dışı en önemli takip başlığı Beşiktaş Belediyesi kaynaklı idari işlem ve dava sürecidir. Şirket hakkında imar mevzuatına aykırılık iddiaları kapsamında yapı tatil tutanakları, idari para cezaları ve yıkım/projesine uygun hale getirme kararları gündeme gelmiştir.
Şirket, ilgili işlemlerin hukuka ve usule aykırı olduğu iddiasıyla iptal ve yürütmenin durdurulması talepli davalar açmıştır. Yönetim, rapor tarihi itibarıyla ticari, operasyonel ve finansal herhangi bir somut menfi etki gerçekleşmediğini, söz konusu cezaların finansal açıdan önemli bir risk yaratmayacağını öngörmektedir.
Bu nedenle 31 Mart 2026 finansal tablolarında bu konuya ilişkin karşılık ayrılmamıştır. Buna rağmen süreç, yatırımcı açısından yakından izlenmesi gereken başlıklar arasında kalmaya devam ediyor.
Yatırımcı Açısından Ana Göstergeler
AKMGY için 2026’nın devamında ilk izlenecek gösterge kira gelirlerinin büyüme hızı olacak. Mağaza ve depo kira gelirlerinde yıllık artış var; ancak bu artışın enflasyon ve sektör metrekare verimliliği karşısındaki reel gücü takip edilmeli.
İkinci gösterge net kâr marjıdır. Brüt marj güçlü kalmasına rağmen net kâr marjının %8,37’ye düşmesi, vergi ve finansman gelirleri kaynaklı oynaklığın net kâr üzerindeki etkisini gösteriyor.
Üçüncü gösterge faaliyet nakit akışıdır. Nakit pozisyonu güçlenmiş olsa da işletme faaliyetlerinden nakit akışının geçen yılın oldukça altında kalması dikkatle izlenmeli.
Dördüncü gösterge hukuki süreçtir. Beşiktaş Belediyesi kaynaklı idari para cezası ve imar süreçlerinin finansal tabloya doğrudan etkisi olmasa da, piyasa algısı ve risk primi açısından önemini koruyor.
Değerlendirme
AKMGY’nin 2026 ilk çeyrek bilançosu, operasyonel olarak istikrarlı ancak net kâr kalitesi açısından zayıflayan bir tablo ortaya koydu. Şirket hasılatını artırdı, brüt kârını büyüttü ve brüt kâr marjını korudu. Kira gelirleri ana faaliyet modelinin çalışmaya devam ettiğini gösterdi.
Buna karşılık finansman gelirlerindeki düşüş, esas faaliyetlerden diğer giderlerdeki artış ve ertelenmiş vergi giderinin yükselmesi net kârı sert biçimde aşağı çekti. Net dönem kârı 67,7 milyon TL’den 25,2 milyon TL’ye gerilerken, net kâr marjı %23,94’ten %8,37’ye indi.
12/2025 bilançosuna göre toplam varlıklar sınırlı arttı, nakit pozisyonu güçlendi, özkaynak yapısı korundu ve cari oran güçlü kaldı. Borçluluk oranlarında sınırlı artış olsa da şirket hâlâ düşük kaldıraçlı GYO profilini sürdürüyor.
Genel tablo şu şekilde özetlenebilir: AKMGY’de operasyonel kira modeli sağlam kalmaya devam ediyor; ancak 2026 ilk çeyrekte net kâr, vergi ve finansman gelirleri kaynaklı baskı nedeniyle zayıfladı. Şirketin yatırımcı hikâyesi büyümeden çok güçlü varlık tabanı, düşük borçluluk, nakit üretimi ve temettü kapasitesi üzerine kurulu olmaya devam ediyor.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, yorum ve değerlendirmeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri ve mevduat kabul etmeyen bankalar tarafından, yatırımcıların risk-getiri tercihleri, mali durumu ve yatırım hedefleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Bu içerikte yer alan değerlendirmeler genel niteliktedir; herhangi bir finansal aracın alım, satım veya elde tutulmasına yönelik kişisel tavsiye, yönlendirme ya da teklif niteliği taşımaz. Burada yer alan görüşler, mali durumunuz, yatırım süreniz, risk-getiri tercihleriniz ve portföy yapınız ile uyumlu olmayabilir. Bu nedenle yalnızca burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi, beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Yatırım kararları verilmeden önce şirketlerin Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda yayımlanan finansal raporları, faaliyet raporları, özel durum açıklamaları ve bağımsız denetim raporları incelenmeli; gerektiğinde SPK lisanslı yatırım danışmanlarından profesyonel destek alınmalıdır. Ekonomi365, içerikte yer alan bilgi ve verilerin doğruluğu için azami özeni göstermekle birlikte, piyasa koşullarındaki değişimler, veri güncellemeleri veya yorum farklılıkları nedeniyle doğabilecek doğrudan ya da dolaylı zararlardan sorumlu tutulamaz.