16 Ağustos 2026 — Ekonomi365 Haber Merkezi

Borsa İstanbul'da AKMGY koduyla işlem gören Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ, 2026 yılının ilk altı ayında 630,2 milyon TL hasılat, 461,5 milyon TL brüt kâr, 374,2 milyon TL esas faaliyet kârı ve 309 milyon TL net dönem kârı açıkladı.

İkinci çeyrekte tek başına 307,7 milyon TL hasılat ve 282 milyon TL net kâr elde edilirken, net kârdaki belirgin yükselişin ana operasyonlardaki benzer ölçekte bir büyümeden kaynaklanmadığı görülüyor. İkinci çeyrekte esas faaliyet kârı 183,1 milyon TL ile güçlü kalırken, vergi kalemlerinin net sonuç üzerindeki etkisi belirgin şekilde arttı.

Akmerkez GYO'nun bilançosunda banka kredisi kaynaklı önemli bir finansal borç bulunmaması, yüksek özkaynak yapısı ve kira gelirlerinden sağlanan düzenli nakit akışı şirketin finansal dayanıklılığının temel unsurları olmaya devam etti.

AKMGY'nin Bilançosu Nasıl Değişti?

Akmerkez GYO'nun 30 Haziran 2026 itibarıyla toplam varlıkları 13,74 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. 31 Aralık 2025'te toplam varlıklar 13,86 milyar TL düzeyindeydi. Böylece toplam varlıklarda yaklaşık yüzde 0,9 oranında sınırlı bir gerileme görüldü.

Uzun vadeli yükümlülüklerin önemli kısmının finansal borç olmadığı ayrıca dikkate alınmalı. 30 Haziran 2026 itibarıyla 2,44 milyar TL seviyesindeki uzun vadeli yükümlülüklerin yaklaşık 2,42 milyar TL'si ertelenmiş vergi yükümlülüğünden oluşuyor.

Finansal Borç Yok Denecek Kadar Düşük

AKMGY'nin bilançosundaki en güçlü unsurlardan biri finansal borç yapısı. Şirketin banka kredisi veya tahvil kaynaklı önemli bir finansal borcu bulunmuyor.

Kiralama işlemlerinden kaynaklanan borçlar 30 Haziran 2026 itibarıyla yaklaşık 1,24 milyon TL kısa vadeli ve 1,67 milyon TL uzun vadeli olmak üzere toplam 2,91 milyon TL seviyesinde.

Buna karşılık şirketin 654,3 milyon TL nakit ve nakit benzeri ile 134,8 milyon TL finansal yatırımı bulunuyor. Böylece toplam likit finansal varlık büyüklüğü yaklaşık 789 milyon TL'ye ulaşıyor.

Cari oranın 4,32'den 5,80'e yükselmesi kısa vadeli ödeme gücünün oldukça yüksek olduğunu gösteriyor. Toplam yükümlülüklerin önemli kısmının ertelenmiş vergi kaynaklı olması nedeniyle AKMGY'nin klasik finansal kaldıraç riski sınırlı kalıyor.

İkinci Çeyrekte Net Kâr 282 Milyon TL Oldu

Akmerkez GYO'nun 2026 ilk yarı gelir tablosu çeyreklik bazda incelendiğinde, ikinci çeyrekte net kâr tarafında belirgin bir yükseliş görülüyor.

* Q1 tutarları 30 Haziran 2026 finansal raporundaki altı aylık kümülatif tutarlardan ikinci çeyrek verilerinin çıkarılmasıyla hesaplanmış olup 30 Haziran 2026 satın alma gücüyle ifade edilen yaklaşık değerlerdir. Mart 2026 tarihinde yayımlanan ilk çeyrek finansal tabloları farklı satın alma gücü tarihine göre hazırlanmıştır.

Net Kârdaki Artış Operasyonel Bir Patlama Değil

İkinci çeyrekte net kârın 282 milyon TL'ye yükselmesi dikkat çekici olsa da aynı dönemde hasılat ve faaliyet kârında benzer ölçekte bir artış görülmedi.

Yaklaşık 322,5 milyon TL seviyesindeki ilk çeyrek hasılatı ikinci çeyrekte 307,7 milyon TL'ye gerilerken esas faaliyet kârı yaklaşık 191 milyon TL'den 183,1 milyon TL'ye indi.

Buna karşılık vergi öncesi kâr 205,5 milyon TL ile ilk çeyreğin üzerinde kaldı ve vergi kalemlerindeki değişim net dönem kârını güçlü şekilde destekledi.

Kira Gelirleri Gücünü Korudu

Akmerkez GYO'nun gelir yapısının temelini mağaza ve depo kiraları oluşturuyor. Şirket 2026'nın ilk altı ayında mağaza ve depo kiralarından 547,2 milyon TL gelir elde etti.

Mağaza ve depo kira gelirlerindeki reel artış sınırlı kalırken otopark gelirlerindeki yüzde 20'nin üzerindeki yükseliş dikkat çekti. Apart otel gelirlerinin gerilemesi ise toplam gelir büyümesini sınırlayan unsurlardan biri oldu.

Brüt Kâr Marjı Yüzde 73'ün Üzerinde

AKMGY'nin en güçlü finansal göstergelerinden biri yüksek operasyonel marjları olmaya devam ediyor.

Brüt kâr marjı yüzde 73,22 ile son derece yüksek seviyesini korudu. Esas faaliyet kârının hasılata oranı da yaklaşık yüzde 59,4 seviyesinde gerçekleşti.

Buna karşılık esas faaliyet kârının geçen yılın aynı dönemindeki 389,2 milyon TL'den 374,2 milyon TL'ye gerilemesi, hasılat büyümesinin faaliyet kârına aynı ölçüde yansımadığını gösteriyor.

İşletme Faaliyetlerinden 357 Milyon TL Nakit Üretildi

AKMGY'nin bilançosundaki en güçlü verilerden biri nakit akışı oldu. Şirket 2026'nın ilk altı ayında işletme faaliyetlerinden 356,8 milyon TL pozitif nakit akışı sağladı.

Finansman faaliyetlerinden oluşan 473,8 milyon TL nakit çıkışının neredeyse tamamı temettü ödemesinden kaynaklandı.

Bu nedenle 2025 sonunda 747,1 milyon TL olan nakdin haziran sonunda 654,3 milyon TL'ye gerilemesini tek başına faaliyetlerdeki bir bozulma olarak değerlendirmek doğru değil. Şirket güçlü operasyonel nakit üretimini sürdürürken hissedarlarına yüksek miktarda nakit dağıtımı yaptı.

AKMGY Temettü Geleneğini Sürdürdü

Akmerkez GYO'nun 7 Nisan 2026 tarihli Olağan Genel Kurul toplantısında 2025 yılı kârından nakit temettü dağıtılmasına karar verildi.

18 Ağustos 2025 tarihinde dağıtılmış olan kâr payı avansının mahsubundan sonra 473,1 milyon TL tutarındaki ilave nakit temettünün tamamı 15 Nisan 2026 tarihinde ortaklara ödendi.

Güçlü kira geliri, finansal borcun düşük olması ve yüksek nakit dönüşümü AKMGY'nin temettü ödeme kapasitesinin temelini oluşturuyor.

Yeni Proje Yatırımı Bulunmuyor

Akmerkez GYO'nun portföyü Akmerkez alışveriş, ticaret merkezi ve residence kompleksinden oluşuyor.

Komplekste toplam 600 bağımsız bölüm bulunurken alışveriş merkezindeki 445 bölüm, residence bölümündeki 27 bölüm ve ofis bölümündeki 1 bölüm olmak üzere toplam 473 bağımsız bölüm Akmerkez GYO'nun mülkiyetinde bulunuyor.

Şirket 2026'nın ilk yarısında yeni bir gayrimenkul projesi gerçekleştirmedi. Yatırım amaçlı gayrimenkullere yapılan ilave yalnızca 4,59 milyon TL seviyesinde kaldı.

Vadesi Geçmiş Ticari Alacaklar İzlenmeli

30 Haziran 2026 itibarıyla şirketin toplam net ticari alacakları yaklaşık 89,8 milyon TL seviyesinde bulunuyor.

Finansal tablo dipnotlarında değer düşüklüğüne uğramamış ancak vadesi geçmiş ticari alacakların yaklaşık 25,4 milyon TL seviyesine ulaştığı görülüyor.

Bu tutarın yaklaşık 8,9 milyon TL'si 0-1 ay, 9,7 milyon TL'si 1-3 ay ve 6,9 milyon TL'si 3-12 ay aralığında bulunuyor.

Tutar şirketin toplam bilanço büyüklüğüne kıyasla sınırlı olmakla birlikte, kiracıların ödeme performansının sonraki dönemlerde yakından izlenmesini gerektiriyor.

AVM Sektöründe Ciro Artarken Ziyaretçi Sayısı Geriledi

Akmerkez GYO faaliyet raporunda yer verilen AVM Endeksi verilerine göre 2026 Haziran döneminde AVM ciro endeksi geçen yılın aynı ayına göre yüzde 20,9 artarak 5.249 puana yükseldi.

Kiralanabilir alan başına düşen ciro İstanbul'da 24.177 TL, Türkiye genelinde ise 20.012 TL seviyesinde gerçekleşti.

Buna karşılık ziyaretçi sayısı endeksi Haziran 2026'da geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,15 geriledi. Bu durum sektör genelinde ziyaretçi trafiğinden ziyade fiyat ve sepet büyüklüğünün ciro artışında etkili olduğuna işaret ediyor.

İmar Davaları AKMGY İçin En Önemli Risk Başlığı

Akmerkez GYO açısından bilanço dışındaki en önemli gündem maddesi Beşiktaş Belediyesi tarafından başlatılan imar süreçleri olmaya devam ediyor.

2025 yılında düzenlenen yapı tatil tutanaklarının ardından şirkete idari para cezaları ve bazı alanların projeye uygun hale getirilmesine yönelik kararlar tebliğ edildi. Şirket bu işlemlere karşı yürütmenin durdurulması ve iptal talepli davalar açtı.

Bazı dosyalarda hazırlanan bilirkişi raporlarında dava konusu inşai faaliyetlerin yapı ruhsatı gerektirmeyen faaliyetlerden olduğu ve ilgili belediye encümen kararlarının uygun olmadığı yönünde görüş bildirildi.

Şirket yönetimi ve hukuk danışmanları söz konusu cezaların finansal açıdan önemli bir risk yaratmayacağını değerlendiriyor. Bu nedenle 30 Haziran 2026 finansal tablolarında konuya ilişkin önemli bir karşılık ayrılmadı.

Bununla birlikte hukuki süreçlerin henüz kesin olarak sonuçlanmamış olması nedeniyle söz konusu dosyalar AKMGY'nin risk başlıkları arasında izlenmeye devam edilmeli.

Sermaye Yapısı

Akmerkez GYO'nun ödenmiş sermayesi 37 milyon 264 bin TL, kayıtlı sermaye tavanı ise 75 milyon TL seviyesinde bulunuyor.

30 Haziran 2026 itibarıyla halka açıklık oranı yüzde 57,88. Sermayenin önemli ortakları arasında Klepierre S.A., Akkök Holding, Tekfen Holding ve Davit Braunştayn bulunuyor.

İncelenen 2025/12-2026/6 döneminde şirketin ödenmiş sermayesinde bedelli veya bedelsiz sermaye artırımı gerçekleşmedi.

AKMGY İçin SWOT Analizi

AKMGY'de Borçsuz Bilanço ve Güçlü Nakit Akışı Öne Çıkıyor

Akmerkez GYO'nun 2026 ilk yarı bilançosunda en dikkat çekici gelişme ikinci çeyrek net kârının 282 milyon TL'ye yükselmesi oldu. Şirket altı aylık dönemi 309 milyon TL net kârla tamamladı.

Bununla birlikte ikinci çeyrek kâr artışının aynı ölçekte bir operasyonel büyümeden kaynaklanmadığı görülüyor. Hasılat ve esas faaliyet kârı ikinci çeyrekte ilk çeyreğin hafif altında kalırken, vergi kalemlerinin net sonuç üzerindeki etkisi güçlendi.

AKMGY açısından daha güçlü ve sürdürülebilir gösterge ise nakit üretimi oldu. Şirket ilk altı ayda 356,8 milyon TL işletme nakit akışı üretirken 473,1 milyon TL nakit temettü dağıttı. Buna rağmen bilanço sonunda 654,3 milyon TL nakit ve 134,8 milyon TL finansal yatırım bulunuyor.

Finansal borcun yok denecek kadar düşük olması, yüzde 73,2 brüt kâr marjı, güçlü özkaynak yapısı ve düzenli kira gelirleri AKMGY'nin bilanço kalitesini destekliyor.

Buna karşılık şirketin büyüme tarafında yeni bir gayrimenkul projesinin bulunmaması, portföyün Akmerkez kompleksinde yoğunlaşması, yaklaşık 25,4 milyon TL seviyesine çıkan vadesi geçmiş alacaklar ve Beşiktaş Belediyesi ile devam eden hukuki süreçler izlenmesi gereken riskler arasında bulunuyor.

Sonuç olarak AKMGY'nin 2026 ilk yarı bilançosunda net kârdaki güçlü yükseliş dikkat çekerken, şirketin asıl finansal gücü yüksek operasyonel marj, borçsuz bilanço ve faaliyetlerden sağlanan güçlü nakit akışından geliyor. Önümüzdeki dönemlerde kira gelirlerindeki reel büyüme, alacak tahsilatı, nakit pozisyonu ve imar davalarının seyri şirket açısından belirleyici olacak.