Akmerkez GYO 2025’te 663,6 Milyon TL Net Kâr Açıkladı

27 Şubat 2026 — Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (AKMGY), 2025 yılında yüksek enflasyon, perakende talebinde seçicilik ve AVM’lerde ziyaretçi trafiğine ilişkin dalgalı görünümün sürdüğü bir zeminde, gelir yaratma kapasitesini koruyan bir bilanço ile yılı kapattı. Şirketin hasılatı 1,101 milyar TL’ye yükselirken, net dönem kârı 663,65 milyon TL olarak gerçekleşti. Brüt kâr marjı %75,12, net kâr marjı %60,24 seviyesinde oluştu.

Akmerkez’in hikâyesi, “tek varlık” riskini yönetirken “tek varlık” avantajını — lokasyon, marka karması ve kira sözleşmesi görünürlüğünü — maksimuma çıkaran bir GYO profiline dayanıyor. İstanbul Etiler’de 1993’ten bu yana faaliyet gösteren Akmerkez, alışveriş, yeme-içme ve sosyal yaşamı bir araya getiren yapısıyla şehir içi tüketim döngüsünün hassas noktalarından birinde konumlanıyor. 2025’te sektör genelinde ziyaretçi sayıları endeksi yıllık bazda gerilerken, ciro endeksindeki artış ve metrekare verimliliğindeki yükseliş, “daha az ziyaretçiyle daha yüksek ciro” denklemine işaret etti; Akmerkez yönetimi ise yılın ikinci yarısında ciro performansında sektör ortalamalarına göre pozitif ayrışmaya vurgu yaptı.

Öte yandan bilanço tarafında dikkat çeken başlık, kısa vadeli yükümlülüklerdeki artış. Şirketin toplam varlıkları 11,774 milyar TL seviyesine yükselirken, özkaynaklar 9,590 milyar TL ile güçlü tabanını korudu. Borçluluk ölçülerinde borç/özkaynak %22,78, toplam borç/toplam aktifler %18,55 seviyesinde. Bu çerçevede yatırımcıların odağı 2026’ya girerken iki eksende toplanıyor: (i) AVM trafiği ve mağaza karmasının verimlilik etkisi, (ii) kira sözleşmelerinin endekslenmesi ve maliyet tarafında kârlılık koruma kapasitesi.

Özet Finansallar: Marjlar Yüksek, Likidite Yeterli, Kısa Vadeli Yükümlülüklerde Sıçrama

Tablolar, Akmerkez’in “yüksek marj–yüksek nakit üretimi” karakterini koruduğunu gösteriyor. Brüt kâr marjının %75,12 seviyesinde kalması, kira gelirlerinin ve ticari alan yönetiminin güçlü katkısını teyit ederken; net kâr marjının %60,24 düzeyi, vergi ve muhasebe kalemleri hariç operasyonel kârlılığın hâlâ yüksek olduğunu ima ediyor. Net kârın 2024’e göre sınırlı gerilemesinde ertelenmiş vergi gideri kaynaklı etki öne çıktı. Esas faaliyet kârı ise 694,14 milyon TL ile yataya yakın seyretti.

Kira Görünürlüğü: 1,745 Milyar TL Asgari Kira Geliri

Bir GYO için “tahsil edilebilirlik” kadar “görünürlük” de değerlemenin omurgası. Akmerkez, kira sözleşmeleri çerçevesinde ileride elde edilecek asgari kira gelirlerinin toplamını 1,745 milyar TL olarak açıkladı. Bu tutarın 697,35 milyon TL’si bir yıldan kısa vadeye, 882,19 milyon TL’si 1–5 yıl aralığına, 165,53 milyon TL’si 5 yıldan uzun vadeye dağılıyor. Bu dağılım, kısa vadede nakit akışının desteklendiği; orta vadede ise kira sözleşmesi görünürlüğünün korunmaya çalışıldığı bir profile işaret ediyor.

Ancak burada kritik soru, 2026’da kira endekslemeleri ile perakende sektörünün fiyatlama gücü arasındaki uyum. AVM’lerde ciro endeksi 2025’te artarken, ziyaretçi sayıları endeksinin gerilemesi, tüketicinin “az ama daha pahalı” alışverişe yöneldiğine işaret ediyor. Bu denklem sürdürülebilir olduğu ölçüde kiracıların kira artışlarını absorbe etmesi kolaylaşıyor; tersi durumda boşluk riski ve “kira–doluluk optimizasyonu” gündeme geliyor.

Sektör Fotoğrafı: Ciro Endeksi Yukarı, Trafik Dalgalı

AVM Endeksi’nin 2025 yılı sonuçlarına göre ciro endeksi 2024’e kıyasla %30 artarak 4063 puana yükseldi; Aralık ayında yıllık artış %30,9 ile 5358 puana ulaştı. Kiralanabilir alan verimliliği 2025’te 16.062 TL/m² olurken, İstanbul’da 18.400 TL/m² seviyesine çıktı. Buna karşın ziyaretçi sayıları endeksi 2025’te bir önceki yıla göre %3 azalarak 97 puan olarak gerçekleşti.

Bu çerçevede Akmerkez yönetiminin “ziyaretçi sayıları ve özellikle yılın ikinci yarısı itibarıyla ciro performansı açısından sektör ortalamalarından pozitif ayrışma” vurgusu, iki şey söylüyor: (1) mağaza karması ve premium lokasyon nedeniyle sepet büyüklüğü korunuyor, (2) etkinlik ve deneyim yatırımlarıyla trafik dalgalanmaları yumuşatılmaya çalışılıyor. 2025 boyunca açık hava sinemaları, kültür-sanat buluşmaları ve yılbaşı organizasyonları gibi aktiviteler, AVM’nin “sadece alışveriş” değil “şehir içi deneyim” tarafını güçlendiren kaldıraç olarak konumlandı.

Temettü Mekaniği: Nakit Dağıtım Sürekliliği

Akmerkez GYO yatırımcı tabanında, “temettü taşınabilirliği” temel değer önermelerinden biri. 2024 faaliyet dönemine ait kâr payı dağıtımı 28 Mart 2025’te onaylandı ve 9 Nisan 2025’te nakden ödendi. Buna ek olarak şirket, 2025’in ilk yarısı itibarıyla oluşan dönem kârından 89.433.600 TL tutarında avans temettü dağıttı; pay başına brüt=net 2,40 TL (brüt=net %240) olarak açıklanan bu ödeme 18 Ağustos 2025’te yapıldı.

Bu yaklaşım, nakit akışı öngörülebilirliği olan GYO’larda “yıl içi nakit iadesi” kanalını açarak, hisse getirisi denkleminde fiyat performansına bağımlılığı azaltıyor. Ancak temettü sürdürülebilirliğinin iki ön koşulu var: (i) doluluk ve tahsilat kalitesi, (ii) değerleme ve muhasebe kalemlerinin (özellikle ertelenmiş vergi gibi) net kârı dönemsel olarak dalgalandırmasına rağmen dağıtılabilir kârın korunması.

Hisse Performansı: 2025’te Bant Daraldı, Piyasa Değeri 7,37 Milyar TL

AKMGY payları 2025 yılında 178,67 TL ile 273,25 TL aralığında işlem gördü. Yıl sonu kapanışı 197,90 TL olurken, çıkarılmış sermaye 37.264 bin TL seviyesinde kaldı. Piyasa değeri yıl sonunda 7.374.546 bin TL olarak hesaplandı. Son beş yıla bakıldığında, 2024’te görülen 380,50 TL zirvesine kıyasla 2025’in “daha düşük volatilite, daha dar bant” karakteri dikkat çekiyor. Temettü ve avans temettü ödemeleri, toplam getiri perspektifinde hisseyi destekleyen ana kanallardan biri oldu.

Risk Haritası: Tek Varlık, Çok Faktör

Akmerkez’in iş modeli sade; riskleri ise çok katmanlı. Tek varlık odağı, yönetim tarafında operasyonel kontrol ve verimlilik avantajı yaratırken, makro ve mikro şoklara karşı çeşitlendirme imkanını sınırlıyor. 2026 için başlıca risk başlıkları şöyle okunuyor:

Ziyaretçi trafiği riski: Sektör endeksi 2025’te ziyaretçi sayısında düşüşe işaret etti. Trafik düşüşü kalıcı hale gelirse, kiracıların satış performansı üzerinden kira toleransı zayıflar. Akmerkez bu riski etkinlik, dijital hizmet ve deneyim kurgusuyla yumuşatmaya çalışıyor.

Kira endeksleme ve tahsilat riski: Enflasyon ve perakende fiyat geçişleri uyumsuzlaştığında “kira artışı–satış artışı” makası açılır. Bu durumda doluluk veya kira seviyesi arasında optimizasyon gerekir. Şirketin asgari kira geliri görünürlüğü bu açıdan izlenecek ana metrik.

Maliyet riski: Enerji, bakım-onarım ve hizmet alımı gibi kalemler AVM işletmesinde marjları etkiler. 2025’te brüt kâr marjı yüksek kalsa da 2026’da maliyet şokları marjları aşağı çekebilir.

Muhasebe/vergisel oynaklık: 2025’te ertelenmiş vergi gideri net kârı etkiledi. Bu tür kalemler, faaliyet kârı güçlü kalsa dahi net kâr ve temettü algısını dönemsel olarak dalgalandırabilir.

2026 Senaryosu: “Verimlilik” ile “Trafik” Arasında İnce Ayar

2026’da Akmerkez’in performansı, sektörün genel dinamikleriyle birlikte “lokasyon primi”nin ne kadar korunacağına bağlı olacak. Baz senaryoda (ciro endeksi artışı sürerken ziyaretçi trafiği yatay) Akmerkez’in hasılatında enflasyonun altında kalmayan bir büyüme, yüksek brüt marjın korunması ve esas faaliyet kârında sınırlı artış beklenebilir. Bu senaryoda net kârı belirleyecek asıl unsur, vergi/muhasebe kalemlerinin yönü ve finansal gelirlerin seviyesi olur.

Güçlü senaryoda (trafikte toparlanma ve yüksek sepet büyüklüğü) kiracı satışları güçlenir, kira artışları daha rahat absorbe edilir ve dolulukta baskı oluşmaz. Risk senaryosunda ise (trafikte kalıcı zayıflama, tüketimde sert seçicilik) kira–doluluk optimizasyonu gündeme gelir; bu da kısa vadede gelir büyümesini sınırlayabilir. Yönetimin “kaliteden ödün vermeden kârlılığı koruma” vurgusu, bu senaryolar arasında esnek yönetim stratejisinin sürdürüleceğini ima ediyor.

İstanbul’un Merkezinde Bir “Deneyim Varlığı”

Akmerkez’i rakiplerinden ayıran unsur, sadece mağaza karması değil; “şehir içi deneyim varlığı” olarak konumlanması. 2025’te çocuklara özel atölyelerden festivallere, açık hava sinemalarından tematik organizasyonlara kadar uzanan etkinlik takvimi; dijital altyapı geliştirmeleri ve mobil uygulama hizmetlerinin genişletilmesi ile birlikte ele alındı. Bu yaklaşım, AVM’lerdeki trafik dalgalanmasına karşı “topluluk ve deneyim” üzerinden tampon oluşturma stratejisi olarak okunabilir.

Bu stratejinin ekonomik karşılığı ise metrekare verimliliği. Sektörde m² verimliliği artarken trafik düşüyorsa, doğru mağaza karması ve deneyim yatırımı, “daha az adımla daha yüksek ciro” denkleminde kritik hale geliyor. Akmerkez’in premium lokasyon avantajı, bu denklemde hâlâ bir adım önde durmasını sağlayabilir; ancak 2026’da rekabetin “kampanya”dan “deneyim”e kaydığı bir ortamda yatırımların sürekliliği önem kazanacak.

Değerlendirme

Akmerkez GYO, 2025’te 1,101 milyar TL hasılat ve 663,65 milyon TL net kârla yüksek marjlı yapısını korudu; toplam varlıklar 11,774 milyar TL, özkaynaklar 9,590 milyar TL seviyesinde güçlü kaldı. Kısa vadeli yükümlülüklerdeki artış dikkat çekse de, borç/özkaynak %22,78 ile bilanço kaldıraç profili görece kontrollü. 1,745 milyar TL asgari kira geliri görünürlüğü ve avans temettü dahil nakit dağıtım disiplini, hisse hikâyesinin çekirdeğini oluşturuyor.

2026’da yatırımcıların ana sorusu, AVM trafiğindeki dalgalanmanın kalıcı olup olmayacağı ve kira endekslemelerinin kiracı satışlarıyla uyumunun nasıl yönetileceği. Akmerkez için bu, “verimlilik artışı” ile “trafik sürdürülebilirliği” arasında ince ayar gerektiren bir dönem anlamına geliyor. Saha tarafında ise Akmerkez’in güçlü lokasyonu, etkinlik takvimi ve dijital hizmetleri, sadece bilanço değil şehir yaşamının ritmini de yakalamaya çalışan bir stratejiye işaret ediyor.

Not: Bu içerik, şirketin 2025 faaliyet raporunda paylaşılan finansal göstergeler ve sektör verileri temel alınarak hazırlanmıştır. Yatırım tavsiyesi değildir.