Faizler Tarihi Zirvede, Kredi Muslukları Kısık: Konut ve Araç Piyasası Neden Hâlâ Canlı?

5 Aralık 2025 — Ekonomi365 Haber Merkezi

Türkiye ekonomisi, klasik ekonomik beklentilerin tersine bir tabloyla karşı karşıya. Faiz oranları tarihsel zirvelerde, bankaların kredi verme iştahı sınırlı, tüketici kredilerinde aylık maliyet %4–5 bandına dayanmış durumda. Ancak buna rağmen hem konut satışları hem de otomotiv pazarı aynı dönemde rekor kırıyor.

Ekonomistler bu durumu bir “paradoks” gibi görünmesine rağmen, Türkiye’ye özgü ekonomik davranış biçimleri, demografik baskılar, yüksek enflasyon beklentisi ve kurumsal finansmanın yapısı ile açıklıyor.

Faizler Neden Bu Kadar Yüksek?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, 2024 sonrası dönemde enflasyonu kalıcı şekilde düşürmek amacıyla agresif bir sıkı para politikası uyguladı. Politika faizi %45 seviyesine çıkarken:

• Ticari krediler %50’nin üzerine,
• İhtiyaç kredileri %60’ın üzerine,
• Konut kredi maliyetleri %3,5–4 aylık seviyelere yükseldi.

BDDK verilerine göre kredi talebi %32 daraldı. Normal şartlarda bu ortamda konut ve araç talebinin sert şekilde düşmesi beklenirdi. Ancak veriler bunun tersini gösteriyor.

Konut ve Araç Satışları Neden Rekor Kırıyor?

1. Peşin Alım Gücü Artan Yeni Bir Tasarruf Sınıfı

Mevduat faizlerinin %45–55 bandına çıkması, yüksek tutarlı TL birikimi olan kesimlerde hızlı bir nominal getiri yarattı. Bu birikim, enflasyonun yüksek seyrettiği dönemde “alım gücünü koruma” amacıyla konut ve araç alımına yöneldi.

Uzmanlara göre:

“Mevduatta biriken para, reel varlığa dönüşüyor. Bu sınıf kredi kullanmıyor ve piyasayı taşıyor.”

2. Şirketlerin Nakdi Varlığa Dönüştürmesi: Filo ve Ticari Gayrimenkul Alımları

Rekor kıran otomobil satışlarının önemli bölümü şirket alımlarından geliyor. Yüksek enflasyon döneminde firmalar, nakitlerini eritmek yerine araç ve ticari taşınmazlara yöneliyor.

Büyük filo şirketleri, e-ticaret firmaları ve lojistik şirketleri 2025 boyunca araç yenileme döngüsünü hızlandırdı. Bu durum otomotiv pazarını canlı tuttu.

3. Bankaların Kısmasıyla Markaların Kendi Finansman Modelleri Öne Çıktı

Kredi daralması otomotiv ve gayrimenkul sektörlerini yeni çözümler bulmaya itti:

• Otomotiv markalarının “marka finansmanı” modelleri,
• İnşaat şirketlerinin 12–60 ay arası senetli satışları,
• Komisyonlu spot kredi uygulamaları,
• Katılım finans modelleri

Bu yöntemler teknik olarak bankacılık kredisi gibi görünmese de tüketicinin finansmana erişmesini sağlıyor.

4. “Bugün Pahalı Ama Yarın Daha Pahalı Olacak” Psikolojisi

Türkiye’de hanehalkı beklentileri, satın alma davranışının en büyük belirleyicilerinden biri. TÜİK enflasyon beklenti anketleri, yüksek enflasyon algısının yerleştiğini gösteriyor.

Bu nedenle tüketiciler, özellikle dayanıklı tüketim ve gayrimenkulde kararlarını öne çekiyor. Ekonomistler bunu “erken tüketim davranışı” olarak adlandırıyor.

5. Arz Sorunu: Konut Üretimi Talebin Gerisinde

Konut fiyatlarının geri gelmeme nedenlerinden biri de arz yetersizliği. Arsa maliyetlerinin yükselmesi, ruhsat ve finansman süreçlerinin ağırlaşması sonucunda yeni konut üretimi yeterli seviyede değil.

Bu durum yatırımcıda şunu düşündürüyor:

“Ev bulmuşken alayım, yarın daha pahalı olur.”

Demografi ve Hane Sayısındaki Artış Piyasayı Besliyor

Türkiye’de yılda ortalama 550–600 bin yeni hane oluşuyor. Bu da konut talebini doğal olarak yüksek tutuyor. Uzmanlara göre bu demografik gerçeklik, kredi koşulları ne kadar sıkı olursa olsun talebi tamamen bastırmıyor.

Otomotivde Elektrikli Araç Etkisi

2025 yılı itibarıyla elektrikli araç satışları pazarın %14’üne ulaştı. Çinli markaların agresif fiyat politikası, filoların dönüşüm baskısı ve ÖTV avantajları, talebi yüksek tuttu.

Ayrıca 2023–2024 tedarik krizinde ertelenen alımlar 2025’te devreye girdi.

Kredi Kullanımı Düşüyor, Satış Hacmi Artıyor

BDDK ve TÜİK verileri ilginç bir tablo ortaya koyuyor:

• Konut kredili satışlar %68’den %28’e düştü.
• Otomotivde kredi kullanımı son 5 yılın en düşük seviyesinde.
• Buna rağmen toplam satış hacmi yükseldi.

Bu durumun tek açıklaması: Kredili değil, nakit veya alternatif finansmanla yapılan satışların payı çok yükseldi.

Uzman Görüşleri: “Bu Bir Paradox Değil, Davranışsal Bir Model”

Ekonomistlerin ortak görüşü şöyle:

“Enflasyon kalıcı algılandıkça, faiz ne kadar yüksek olursa olsun Türkiye’de fiziki varlık talebi canlı kalır. Bu bir davranışsal ekonomi modelidir.”

Fon Gayrimenkul Yetkilisi Yağmur Binici, piyasadaki davranış kalıplarının klasik ekonomik modellerden ayrıştığını vurgulayarak özellikle şu noktalara dikkat çekiyor:

• “Faiz yüksek olsa bile, toplumun önemli bir bölümünde enflasyonun faizden daha hızlı yükseleceği beklentisi hâkim. Bu nedenle insanlar faizi bir kazanç aracı değil, geçici bir park alanı olarak görüyor. Beklentiler değişmedikçe davranış da değişmiyor.”
• Banka faizi, özellikle yüksek enflasyon ortamında ‘reel getiri’ değil, ‘zaman kazanma aracı’ olarak algılanıyor. Vatandaşlar, parasını uzun süre mevduatta tutmak yerine uygun bir konut ya da araç bulduğunda hızla alıma yöneliyor. Yani faiz, tasarruf sahibini piyasadan uzaklaştırmıyor; sadece karar anını erteleyen bir mekanizma hâline geliyor.
• Gayrimenkul ve otomotiv, yüksek enflasyon dönemlerinde ‘koruma varlığı’ olarak görülüyor. Binici’ye göre bu iki varlık, Türk hanehalkının belleğinde hem serveti koruma hem de geleceğe güvenle bakma aracı olarak yerleşmiş durumda. Bu nedenle fiyatlar yükselse bile talep tamamen sönmüyor; aksine enflasyon beklentisi arttıkça yatırım iştahı da güçleniyor.”
• “Piyasayı canlı tutan şey kredi değil, beklenti yönetimi.” Binici, insanların fiyatların geri gelmeyeceğine inandığını, bu nedenle ‘pahalı ama daha da pahalı olmadan almak’ düşüncesinin davranışı belirlediğini söylüyor.

Vatandaş Ne Diyor? Sahadan Görüşler

İstanbul’da görüştüğümüz bir tüketici şöyle konuşuyor:

“Kredi kullanmadım. Yıllardır biriktirdiğim parayı bankada tutacağıma araç aldım. Hem değerleniyor hem ihtiyaç.”

Ankara’da konuştuğumuz bir inşaat firması yetkilisi ise senetli satış modelinin patladığını söylüyor:

“Bankalar kredi vermiyor ama müşteri ev almak istiyor. Biz firma finansmanı ile satıyoruz. Talep hiç azalmadı.”

Faiz Yüksek Ama Talep Hâlâ Güçlü

Konut ve otomotiv piyasasında görülen rekor satışlar, sıkı para politikasına rağmen devam ediyor. Bunun temel nedeni, krediyle değil, peşin alımlar ve alternatif finansman modelleriyle ilerleyen bir piyasa dinamiği.

Türkiye’de enflasyon beklentileri düşmedikçe, tasarruf sahiplerinin fiziki varlıklara yönelimi devam edecek gibi görünüyor. Politikaların etkisinin gerçek anlamda görülmesi için ise beklentilerin kalıcı şekilde kırılması gerekiyor.