Konut Satışında Tempo Korundu, Kredili Alım Toparlandı Ama Pazar Hâlâ İkinci El Ağırlıklı

18 Nisan 2026 — Ekonomi365 Haber Merkezi

Türkiye konut piyasası mart ayında hacmini büyük ölçüde korudu ancak tablo, ilk bakışta göründüğü kadar güçlü değil. TÜİK verilerine göre mart ayında ülke genelinde 113 bin 367 konut satıldı. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre yüzde 2,1 düşüşe işaret etti. İlk çeyrek toplamında ise satışlar 349 bin 396 adetle geçen yılın aynı dönemine göre yalnızca yüzde 0,3 geriledi. Başka bir ifadeyle pazar sert bir kırılma yaşamıyor; ancak yüksek faiz, erişilebilirlik sorunu ve ikinci el ağırlığı nedeniyle dengeli ama kırılgan bir görünüm veriyor.

Satışın kompozisyonu da bunu doğruluyor. Martta ilk el konut satışları yüzde 1,3 artışla 35 bin 725’e çıkarken, ikinci el satışlar yüzde 3,6 düşüşle 77 bin 642 oldu. Toplam satışlar içinde ilk elin payı yüzde 31,5, ikinci elin payı ise yüzde 68,5 olarak gerçekleşti. İlk çeyrekte de tablo çok değişmedi; ocak-mart döneminde 107 bin 579 ilk el, 241 bin 817 ikinci el konut satıldı. Bu dağılım, üreticinin sıfır konutta satış üretmeye devam ettiğini ancak pazarın ana yükünü hâlâ ikinci el stokunun taşıdığını gösteriyor.

İpotekli Satışlarda Güçlü Sıçrama

Mart verisinin en dikkat çekici başlığı, ipotekli satışlarda görülen toparlanma oldu. İpotekli konut satışları martta geçen yılın aynı ayına göre yüzde 35,9 artarak 25 bin 978’e yükseldi. İlk çeyrek toplamında artış yüzde 31,5 ile 71 bin 276 seviyesine ulaştı. Buna karşılık diğer satışlar martta yüzde 9,6 düşüşle 87 bin 389, ilk üç ayda ise yüzde 6,1 düşüşle 278 bin 120 adet oldu.

Bu tablo, krediyle alım tarafında bir kıpırdanma başladığını ancak pazarın ana omurgasının hâlâ peşin, senetli ya da alternatif finansmanlı işlemlerden oluştuğunu gösteriyor. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı martta yalnızca yüzde 22,9 seviyesinde kaldı. Yani kredi kanalı yeniden canlanıyor gibi görünse de, piyasayı taşıyan esas yapı henüz tam anlamıyla kredili satışa dönmüş değil.

Faizler Hâlâ Piyasayı Sınırlıyor

İpotekli satışlardaki yükselişin arkasında baz etkisini de göz ardı etmemek gerekiyor. Para politikasındaki sıkı duruş, konut finansmanını hâlâ pahalı tutuyor. Bu nedenle ipotekli satışlardaki artış, kredinin ucuzladığı bir döneme değil; son derece zayıf geçen baz dönemlerin ardından gelen sınırlı bir normalleşmeye işaret ediyor.

Konut piyasasında alım iştahı tamamen kaybolmuş değil. Ancak büyükşehirlerde yükselen fiyatlar, peşinat yükü ve aylık taksit maliyetleri, özellikle ilk evini alacak kesim için erişimi zorlaştırmaya devam ediyor. Bu nedenle kredi kanalındaki toparlanma, şimdilik güçlü bir genişleme değil, daha çok kontrollü bir toparlanma görüntüsü veriyor.

Fiyatlar Nominal Artıyor, Reel Tarafta Güç Kaybı Var

Satış adetlerindeki yataya yakın seyre karşın fiyat tarafında yukarı yönlü baskı sürüyor. Konut fiyatları nominal olarak artmaya devam etse de, enflasyondan arındırıldığında piyasanın daha sınırlı bir güç taşıdığı görülüyor. Bu da konutun yatırım aracı olarak cazibesini koruduğunu, ancak alım gücü bakımından daha zorlayıcı bir zemine oturduğunu gösteriyor.

Tam da bu nedenle pazar ikiye ayrılmış durumda. Bir tarafta konutu enflasyona karşı korunma aracı olarak gören yatırımcılar bulunuyor; diğer tarafta ise gelir seviyesi, kredi taksiti ve peşinat dengesi bozulduğu için alım kararını erteleyen geniş bir kitle yer alıyor. Bu ikili yapı, satış adetlerinin tamamen çökmesini önlerken, güçlü bir canlanmanın da önüne geçiyor.

Arındırılmış Veriler Daha Temkinli Bir Resim Veriyor

TÜİK’in mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serileri, ham veriye göre daha soğuk bir tablo sunuyor. Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre ilk el konut satışları yüzde 1,8, ikinci el satışlar ise yüzde 6,2 azaldı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise bir önceki aya göre ilk el konut satışlarında yüzde 9,6, ikinci el satışlarda ise yüzde 5,5 düşüş görüldü. Bu durum, manşette sert bir bozulma görünmese de aylık momentumun zayıfladığını gösteriyor. Yani pazar ayakta, fakat ivme çok güçlü değil.

Yabancıya Satışta Düşüş Sürüyor

Yabancılara yapılan konut satışlarında gerileme mart ayında da devam etti. Mart ayında yabancılara 1.353 konut satıldı. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre yüzde 20 düşüş anlamına geliyor. Ocak-mart döneminde yabancıya satışlar ise yüzde 14,9 azalışla 4.165 seviyesine indi.

Mart ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı 229 ile Rusya Federasyonu, 130 ile İran ve 84 ile Almanya vatandaşlarına yapıldı. Toplam satışlar içinde yabancıya satışın payı yalnızca yüzde 1,2 oldu. Bu veri, son yıllarda yabancı talebinin Türkiye konut piyasasındaki yön verici ağırlığını önemli ölçüde kaybettiğini gösteriyor.

İş Yeri Tarafında da Benzer Ayrışma Var

Mart ayında toplam iş yeri satışı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 10,5 düşüşle 13 bin 499 oldu. İlk el iş yeri satışları 3 bin 787, ikinci el iş yeri satışları ise 9 bin 712 olarak gerçekleşti. İlk el satışlarda yüzde 5,4, ikinci elde ise yüzde 12,3 düşüş görüldü.

Buna karşılık ipotekli iş yeri satışları yüzde 60,1 artarak 698’e çıktı. Diğer iş yeri satışları ise 12 bin 801 oldu. Ticari gayrimenkulde de kredi bazlı işlemlerde düşük bazdan gelen toparlanma görülse de, toplam hacimdeki zayıflık yatırım kararlarının daha temkinli verildiğini düşündürüyor.

Piyasa Ayakta Ama Rahatlamış Değil

Ortaya çıkan resim net. Konut piyasasında çöküş yok; fakat güçlü ve geniş tabanlı bir canlanma da henüz yok. İlk el satışların sınırlı artışı, ipotekli satışlardaki toparlanma ve toplam hacmin korunması sektör adına olumlu sinyaller verse de; ikinci el ağırlığı, sıkı finansman koşulları ve yabancı talebindeki düşüş pazarı aşağı çeken unsurlar olmaya devam ediyor.

Fiyatlar nominal olarak artmayı sürdürüyor, ancak reel tarafta ivme kaybı belirginleşiyor. Bu nedenle 2026’nın geri kalanında asıl belirleyici başlık, faizlerde kalıcı gevşeme olup olmayacağı ve bu gevşemenin gerçekten hanehalkının kredi erişimine ne ölçüde yansıyacağı olacak. Şimdilik görünen, konut piyasasının ayakta kaldığı; fakat tam anlamıyla rahatlamadığı yönünde.

Değerlendirme: Mart 2026 verileri, konut piyasasında sert bir kırılma olmadığını ancak güçlü bir toparlanmanın da henüz başlamadığını gösteriyor. İpotekli satışlar yükseliyor, ilk el satışlar sınırlı artıyor; buna karşılık pazarın ana yükünü yine ikinci el taşıyor. Yabancı talebindeki zayıflama ve sıkı finansman koşulları, sektörün önündeki başlıca baskı unsurları olmayı sürdürüyor.